R01. L'offre d'achat, également appelée promesse d’achat, se présente par écrit. C’est un document contractuel à l’aide duquel une personne s’engage à acheter une propriété. En retour, ce document prévoit aussi que le vendeur s’engage à vendre sa propriété, une fois cette promesse d’achat acceptée. Vous avez le loisir d'accepter,de refuser ou de faire une contre-offre. Si vous l'acceptez, elle devient un contrat irrévocable et vous devez en respecter les conditions, faute de quoi vous pourriez être poursuivi. Si vous la refusez ou ne répondez pas, elle deviendra nulle suite à son délai d'acceptation expiré. vous pouvez aussi faire une contre-offre, laquelle peut être à son tour acceptée, refusée ou faire l'objet d'une contre-offre. Vous pouvez faire appel à votre notaire pour rédiger l'offre d'achat. Principaux éléments d’une offre d’achat
Les catégories présentées ci-dessous sont celles que vous retrouverez sur le formulaire d'offre d'achat des Publications du Québec.

1. Identité légale de l'immeuble :
   • Identification des acheteurs (noms, adresses et professions).
   • Description détaillée de l’immeuble : adresse, désignation cadastrale, dimensions et superficie du terrain.
   • Déclaration des acheteurs : Déclaration de satisfaction des lieux après examen.
2. Prix et mode de paiement :
   • Prix offert pour la propriété.
   • Type et délai des paiements : il est plutôt rare que les acheteurs s'engagent à assumer l'hypothèque des vendeurs ou que les vendeurs financent les acheteurs.
   • Montant de l'acompte : Le versement d'un acompte n'est pas obligatoire et, dans les faits, c'est une pratique peu répandue. En versant un acompte de 1 à 5 % du prix d'achat, l'acheteur sera plus engagé et cela aura un effet dissuasif sur un éventuel désistement. L'acompte est remboursée si la promesse d'achat est annulée. Si l'acheteur désire verser un acompte, il serait prudent qu'il soit déposé dans le compte en fidéicommis d'un notaire.
3. Conditions de vente :
   • Obligations communes : Engagement à signer un acte de vente devant notaire le ou avant 'une date'(il est identifié s'il a déjà été choisi par l'acheteur). Délai habituel :30 jours.
   • Obligations des vendeurs : Les vendeurs s'engagent à livrer la propriété dans l'état où elle était lors de la visite. Ils s'engagent également à fournir un titre de propriété valide ainsi qu'un certificat de localisation conforme à l'état des lieux.
   • Obligations des acheteurs : Ils s'engagent à demander, à leur frais, un prêt hypothécaire.
     Délai habituel : 3 à 10 jours.
   • La date de l'acte de vente : Cette date correspond au jour où le transfert de propriété sera effectif, jour où vous devrez vous présenter chez le notaire.
   • La date de prise de possession : Cette est la date ou le vendeur doit rendre les lieux disponibles à l'acheteur.
   • Inclusions et exclusions : Liste des équipements qui sont inclus ou exclus de la vente (luminaires, poêle, lave-vaisselle, aspirateur central,...).
   • Autres conditions. Vous pouvez y retrouver les informations suivantes :
     • Liste des réparations à effectuer par le vendeur.
     • Offre conditionnelle aux résultats favorables de l’inspection de la propriété.
     • Offre conditionnelle à la vente de la propriété de l'acheteur.
   • Autres clauses : N'hésitez pas à en ajouter à votre offre d'achat ou à votre contre-offre si vous désirez y préciser des informations additionnelles.
4. Délai d'acceptation :
   • Délai d'acceptation : Il est préférable de spécifier un délai pour l'acceptation ou le refus de la promesse d'achat par les vendeurs (sinon ce sont les dispositions du code Civil qui seront en application). S'ils ne répondent pas dans le délai prescrit, l'offre s'annule et l'acompte est remboursé.
     Délai habituel : 24 à 71 heures.
   • Signature des acheteurs.
5. Acceptation par le vendeur :
   • Identification des vendeurs et signatures.
6. Accusé de réception :
   • L'acheteurvendeur reconnaît avoir reçu copie de la réponse du vendeuracheteur.

R02.

La garantie légale

C’est la garantie prévue par le Code Civil et qui existe de plein droit sans qu’il soit nécessaire de la stipuler dans le contrat de vente (1716 C.c.Q.). Le vendeur est en outre tenu de livrer un immeuble exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en réduit la valeur au point ou l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné si haut prix (1726 al.1 C.c.Q.) à moins que le vice ne soit apparent ou connu de l’acheteur (1726 al.2 C.c.Q.). À cet égard la notion qui suit est de la plus grande importance dans l’appréciation des obligations et de la responsabilité qui incombent à chacun. Ce même alinéa stipule que : ‘’est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert’’. Le législateur place ainsi une partie de la responsabilité sur l’acheteur qui ne peut invoquer sa négligence ou la simple ignorance d’un fait, on exige dorénavant de lui qu’il fasse preuve d’une certaine diligence dans la conduite de ses affaires.

La vente avec garantie légale

L’acheteur doit prendre livraison du bien vendu et en payer le prix et le vendeur doit délivrer le bien. Il est aussi tenu à la garantie légale, c’est-à-dire que la loi l’oblige à garantir certaines choses à son acheteur.

Le vendeur est d’abord tenu à la garantie du droit de propriété. Il est obligé de garantir à l’acheteur que l’immeuble est exempt de vice de titre et qu’il est libre de tous droits, à l’exception de ceux déclarés lors de la vente. Par la même occasion, le vendeur doit garantir son acheteur contre tout empiètement existant (empiètement résultant de son fait ou, encore, résultant, à sa connaissance, du fait d’un tiers) et, dans les limites fixées par la loi, contre toute violation aux limitations de droit public (par exemple, le vendeur garantit que l’immeuble ne contrevient pas à un règlement de zonage). La garantie contre la violation aux limitations de droit public n’est toutefois pas absolue; aussi l’acheteur doit faire montre de vigilance.

Le vendeur est aussi tenu à la garantie de qualité, c’est-à-dire à la garantie contre les vices cachés.

Mais, encore là, attention! La garantie de qualité ne couvre que les vices majeurs qui existent lors de la vente, qui sont inconnus de l’acheteur et qu’un acheteur prudent et diligent n’aurait pas pu découvrir...

Pas si simple!

Dans la mesure prévue par la loi, les parties peuvent ajouter ou soustraire à la garantie légale. Le notaire peut parfaitement bien vous renseigner là-dessus et inclure, dans l’acte de vente, une clause extensive ou limitative de responsabilité qui répond au vœu des parties tout en étant parfaitement légale.

R03. La contre-offre ou contre-proposition est utilisée pour inclure ou exclure certains éléments, modifier le prix, changer la date de prise de possession ou apporter une précision à la proposition. La contre-proposition peut être acceptée, refusée ou faire l'objet d'une autre contre-offre. Une fois les clauses conditionnelles réalisées (prêt hypothécaire, inspection favorable,...), seul un problème majeur tel que la découverte d'un titre non valable par le notaire ou un accord entre le vendeur et l'acheteur peuvent causer le bris de la promesse d'achat. Si une partie refuse d'y donner suite, elle pourrait être poursuivie.

R04. La promesse d'achat sert de base à l'acte de vente qui sera rédigée par le notaire. Lorsque la promesse d’achat ou la contre-proposition est acceptée, il ne reste plus qu’à officialiser la transaction. Vous devez faire parvenir un exemplaire de la promesse d’achat dûment signée au notaire.

1. Examen des titres
   En effectuant ces recherches, il sera en mesure de garantir à l’acheteur un titre de propriété incontestable. C’est à l’aide du certificat de localisation qu’il pourra vérifier si la maison a été construite selon les règlements municipaux et conformément aux lois de zonage. Il pourra aussi s’assurer que les dimensions du terrain sont exactes, que la propriété du voisin n’empiète pas sur le terrain, etc... Il devra aussi vérifier que les taxes sont payées et qu’il n’existe aucune hypothèque légale sur les biens meubles accordés par le vendeur.
2. Rédaction de l'acte de vente
   Cette étape a pour effet d’officialiser l’achat de la maison. Le notaire devra notamment y préciser les clauses et conditions essentielles à la protection de vos droits.
3. État des rajustements
   L'état des rajustements confirme le prix de vente, indique le montant que l’acheteur doit verser au vendeur ainsi que le solde du versement initial et les rajustements. L’acheteur doit produire un chèque visé.
4. Inscription de la vente au Bureau de la publicité des droits

Lors de l'achat d'une maison usagée, le choix du notaire revient à l'acheteur. Pour trouver un notaire, référez-vous à :

• Notarialplus.com.
• Trouverunnotaire.com.

R05. Le certificat de localisation permet de bien décrire le bien immobilier en présentant un plan de l'ensemble de la propriété (terrain, bâtiment principal et dépendances). Il vise à constater l'état du bien immobilier en regard des lois et des règlements en vigueur.

Un certificat de localisation à jour est pratiquement toujours exigé par les institutions financières. C'est au vendeur que revient cette responsabilité. Toutefois, pour bien se protéger, l'acheteur a avantage à spécifier cette demande dans son offre d'achat.

Il peut être avantageux d'utiliser le même arpenteur-géomètre qui a signé le certificat de localisation actuel. Si vous préférez en choisir un autre, référez-vous à :

• Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec.

R01.

Tant qu’il n’y a pas d’offre acceptée, il n’y a pas de priorité.  Le vendeur a donc le droit de choisir l’une ou l’autre de ces offres.

R02.

En partant du principe de la perception, 10000$ de dommage peut être considéré comme négligeable par l'un tandis que 1000$ peut représenter une somme considérable par l'autre.

Une situation indésirable serait que l'acheteur décide de ne plus vouloir acheter votre propriété pour ce que représente une fissure mineure... Ou une rampe d'escalier à installer éventuellement pour être conforme aux assurances.

Peu importe la source du débat, un acheteur peut décider de prendre la propriété dans cet état, demander que les modifications soient faites par le vendeur, demander une réduction de prix ou annuler son offre.

Le vendeur a pour sa part, le DROIT de chercher un terrain d'entente ou refuser de négocier - Ce qui résultera par une vente ou une annulation de l'offre.

Je me positionne du coté des gens qui cherche une solution par la discussion. Lorsque nous sommes à quelques milliers de dollars d'une entente, il est toujours décevant de devoir recommencer le processus... Quoi que c'est ce qui arrive parfois et ce n'est pas la fin du monde !

Si l'acheteur décide d'annuler sa promesse d'achat, il devra vous le faire savoir par écrit dans les délais tout en vous fournissant une copie du rapport d'inspection.

R03.

Non. Même si la pratique est répandue, la mention d’un prix, réel ou fictif, aura pour effet de créer de la surenchère et cela n’est jamais à l’avantage d’un acheteur.

Cela peut aussi être néfaste pour le vendeur car sentant la pression, l'acheteur peut décider de ne pas faire d'offre. 

Le code déontologique des courtiers et agents immobiliers interdit de divulguer ou d'inciter la surenchère et les contrevenants peuvent être poursuivis.

R04. Ce droit permet à l’acheteur d’acheter l’immeuble aux meilleurs prix offert par les autres promettant-acheteurs. On doit donc lui divulguer les conditions des autres offres reçues pour qu’il puisse exercer ou non son droit de refus.

R05.

La seule manière d’accepter 2 offres est d’en accepter une et de faire une contre offre à la seconde en indiquant comme condition que cette seconde offre est conditionnelle à l’annulation de la première.  L’offre acceptée engagera les acheteurs prioritaires à réaliser les conditions et à en fournir les preuves dans les délais.  À défaut de ce conformer aux conditions, l’offre devient nulle et non avenue donnant ainsi vie à l’offre des seconds acheteurs qui devront eux aussi réaliser les conditions de leur offre dans les délais prévus.

R06. Étant donné que l’offre d’achat est conditionnelle à la vente de leur immeuble, seule la non-vente de l’immeuble peut lui permettre d’annuler son offre d’achat. Si vous avez des preuves concrètes qui vous font croire le contraire, il faudra faire appel à un avocat en droit immobilier pour vous conseiller sur vos droits et les possibles recours.

R07. Une offre d'achat acceptée dont toutes les conditions ont été réalisées lie les parties et donc satisfait à la condition de vente de l’acheteur.

R08. Une déclaration signée par les deux parties à l’effet que la promesse est annulée.

R09. Vous pouvez obliger votre acheteur à passer chez le notaire puisque le Code civil du Québec prévoit à l’article 1712 que « le défaut par le promettant vendeur ou le promettant acheteur de passer titre confère au bénéficiaire de la promesse le droit d’obtenir un jugement qui en tienne lieu. »

R10. Oui, vos acheteurs pourraient vous exiger à quitter les lieux puisque la promesse d’achat est conditionnelle à la vente de leur propriété et non à l’achat de votre nouvelle propriété.

R11. Non. Par contre, le notaire sera en mesure d’étudier la promesse d’achat afin d’y vérifier la légalité des clauses contenues dans la promesse et de vous en expliquer les tenants et aboutissants.

R12. L’acheteur n’est pas tenu de renégocier la promesse d’achat une fois qu’elle est signée.

R13. La loi stipule qu'en l'absence de mention stipulant "ouvrable" ou "consécutif",  les jours pour la réalisation des conditions seront automatiquement considérés comme étant consécutifs.

Dans le cas où les jours sont 'ouvrables' et que la date d'expiration du délai se trouve être une journée non juridique (samedi, dimanche et jours de fête), il faudra considérer la journée juridique suivante comme étant la date à respecter.

R14. Une offre conditionnelle à la vente de la maison de l’acheteur sans délai est difficilement annulable sans le consentement de l’acheteur. Le Code civil du Québec prévoit que le délai doit être raisonnable, mais sa durée n’est pas définie. Vous avez donc la possibilité de soit vous entendre avec l’acheteur pour fixer un délai, soit d’enlever la condition. Sinon, vous pouvez vous adresser à la Cour pour faire soit annuler la promesse ou obliger l’acheteur à signer la transaction.

R15. Vous devez passer chez le notaire pour la signature de l’acte de vente le ou avant la date inscrite sur la promesse d’achat. Pour ce qui est du dépôt en argent de l’acheteur, il vous appartient.

R16. Il serait préférable d’avoir une entente écrite pour des fins de preuves, mais une entente verbale équivaut à une entente écrite.

R17. Un nouveau certificat de localisation sera exigé puisqu’il y a eu modification du terrain entre le moment où vous étiez propriétaire de ce terrain et le moment où vous le vendez.

R18.

Non mais cela est recommandé.

R19. L’offre d’achat par fax est acceptée. Par contre, il n’est pas possible d’avoir une signature par courriel à moins d’avoir une signature électronique.

R20. Non, vous pourrez rajouter ces informations par la suite.

R21.

Vous devez tout d’abord avoir inclus la clause qui vous permet de continuer à vendre votre propriété.

La clause de 72 heures détermine la mécanique selon laquelle un vendeur devra aviser un acheteur ayant fait une offre d'achat conditionnelle à la vente de sa propriété. 

Lorsque le vendeur aura reçu une seconde offre qui ne soit pas conditionnelle à la vente de la propriété de l'acheteur, il devra d'abord s'assurer que les conditions (hypothèque acceptée, inspection,..") de cette seconde offre soient réalisées avant de faire parvenir l'avis de 72 heures à l'acheteur #1.

Suivant la réception de l'avis,  l'acheteur #1 aura alors 72 heures ouvrables ou consécutifs (selon ce qui est indiqué dans la clause) pour prendre la décision d’acheter la propriété sans conditions (il devra aussi fournir la preuve de sa capacité d’emprunt dans les 72 heures) ou de rendre son offre nulle et non avenue.

La raison de cette mécanique:  Vous ne voulez pas faire tomber l'offre #1 sans avoir la certitude que l'offre #2 est blindée !